Europa está llena de ciudades que sufren una crisis de vivienda. En Praga tienen algo más: un plan para solucionarla

Aunque en pocos sitios ha alcanzado el impacto de España, donde ha precipitado un adelanto electoral, la crisis de la vivienda no es un problema exclusivo de nuestro país. A lo largo y ancho de Europa se encuentran ciudades que sufren escaladas de precios, déficit residencial y escasez de suelo. Ocurre desde Londres hasta Atenas, pasando por París, Berlín o Lisboa. También en la República Checa, que ha visto cómo el coste del m2 aumentaba un 10,4% en 2025. En su capital, Praga, han ideado una fórmula para suavizar ese desajuste estructural sin expandir la ciudad o construir en altura.

La clave está en su pasado industrial.

“Un desajuste persistente”. El entrecomillado es de la Comisión Europea (CE), que en su último informe sobre los retos económicos y sociales de la República Checa identifica un problema de sobra conocido en España: la crisis residencial. Para ser más precisos, Bruselas detecta un “desajuste persistente entre la fuerte demanda de vivienda y una oferta limitada”, lo que está caldeando los precios y complicando la accesibilidad. Los analistas comunitarios incluso advierten de que ese cóctel (nada que no ocurra en Madrid o Barcelona) está reduciendo la movilidad laboral.

“El problema es más grave en las grandes ciudades, afectando tanto a los precios de venta como a los de alquiler. Estos acontecimientos tienen amplias repercusiones, exacerbando la asequibilidad de la vivienda, dificultando la movilidad laboral, profundizando las desigualdades y complicando el acceso a la financiación para las empresas innovadoras”, añade la CE. Esa realidad es palpable en Praga, una ciudad de casi 1,4 millones de habitantes que el año pasado atrajo a 8,3 millones de turistas, un 3% más que durante 2024.

Alice (Unsplash).

¿Tan cara es la ciudad? Para responder a esa pregunta viene bien echar un ojo al informe ‘Mapping the World´s Prices 2026’, un análisis elaborado por Deutsche Bank que compara lo que cuesta comprarse un m2 residencial en el centro de 69 ciudades del mundo, 28 de ellas europeas. Aunque los valores de la capital checa son muy inferiores a los de Zurich, Génova, Londres o París, las metrópolis más prohibitivas del continente, Praga figura en el Top 15. Supera por ejemplo a Madrid, Berlín, Roma, Dublín o Lisboa. Comprar un piso de 80 m2 en el centro cuesta 668.200 euros, frente a los 626.500 de Madrid o 518.700 de Barcelona.

¿Cómo corregirlo? Aumentando la oferta. Como recuerda elEconomista en un informe reciente sobre Praga, en 2025 la capital checa inició la construcción de apenas 7.400 viviendas y finalizó 5.300. Los datos del segundo trimestre de 2026 muestran una aceleración de ese ritmo, pero el sector tiene ante sí el complicado desafío de corregir un déficit residencial que algunos expertos estiman en 91.000 pisos. Los mismos analistas calculan que para cubrirlo la ciudad necesitaría edificar al menos 10.000 viviendas al año.

La pregunta del millón es… ¿Cómo aumentar el parque residencial? ¿Debe resignarse Praga a una expansión descontrolada de los límites de la ciudad? ¿Le toca revisar los límites de altura y levantar rascacielos? En la ciudad checa han optado por otra vía que aprovecha dos cosas: su historia reciente y su peculiar entramado urbano. Desde hace tiempo la metrópolis ‘cocina’ un plan que busca levantar miles de pisos en terrenos industriales abandonados.

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Una cifra: 10.000 millones. Hace unos días la agencia Bloomberg analizó en detalle esa transformación y llegó a una conclusión interesante: la capital checa está experimentando un cambio urbano que puede remontarse varias décadas atrás y alcanza los 10.000 millones de dólares. La clave no pasa por expandirse hacia el extrarradio o añadir plantas a los edificios que ya existen, sino en reconvertir antiguos polos industriales en barrios con casas, parques, edificios de uso mixto y amplios bulevares. Todo con apoyo de inversores privados.

En el punto de mira están antiguas estaciones de ferrocarriles, fábricas y almacenes de mercancías en desuso. “No se trata de añadir muchas capas nuevas”, explica a Bloomberg Martin Ourednicek, del Departamento de Geografía Social y Desarrollo Regional de la Universidad Carolina de Praga. “Se trata de aprovechar y transformar aquellas partes de la ciudad que quedaron relegadas tras la era industrial”. Praga tiene ante sí un cálculo complicado: construye unas 5.000 nuevas viviendas al año, la mitad de las que en realidad necesita, según su Instituto de Planificación.

De la teoría a la práctica. No todo es teoría o declaraciones de intenciones. Praga acoge ya algunos proyectos ambiciosos que ayudan a entender el calado de esa transformación. De todos, quizás el más interesante es Bubny-Zatory, que aspira a convertir el entorno de una estación ferroviaria en desuso de Bubny en un barrio con 11.000 pisos para unas 25.000 personas. Además de edificios residenciales, el plan incluye un parque y una nueva sede para la Filarmónica Checa. Según IPR Praha el objetivo es que el proyecto culmine en 2040.

Bloomberg cita otros ejemplos, como Florenc21, un proyecto de 920 millones de dólares que quiere crear un barrio verde y peatonal. ¿Dónde? En un espacio ahora infrautilizado situado en uno de los principales nodos de transporte de Praga. Algo similar está ocurriendo en Smichov, una vieja estación de mercancías. En teoría su reconversión debería estar lista a mediados de la próxima década con un amplio bulevar, oficinas, negocios, hostelería… y apartamentos.

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Oportunidades y retos. Praga no es la única ciudad europea que cuenta con amplias zonas que en su día tuvieron un uso industrial o logístico y ahora están en desuso. La capital checa, eso sí, se beneficia de un escenario peculiar. Como recuerda Bloomberg, su historia reciente, marcada por el fin del comunismo y la transición a la democracia, explica que el desarrollo urbano impulsado en otras ciudades de Europa en los años 60 se pospusiese en Praga. El motivo: dificultades legislativas, dudas sobre la titularidad del suelo y farragosos trámites burocráticos.

Semejante cóctel hizo que los inversores extranjeros perdieran interés. Eso ha cambiado. Hace poco se actualizó el marco urbanístico de la ciudad, lo que allana el camino para aprovechar terrenos abandonados y aumentar la oferta de viviendas. Por supuesto, no todo son ventajas. Gran parte del plan se apoya en inversores privados a los que no se les exige reservar parte de sus promociones a vivienda asequible. Además, queda botando otra pregunta: ¿Hasta qué punto los nuevos barrios residenciales aumentarán la presión sobre las infraestructuras y los servicios públicos de la ciudad?

Imágenes | Anthony Delanoix (Unsplash), Alice (Unsplash)

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La noticia Europa está llena de ciudades que sufren una crisis de vivienda. En Praga tienen algo más: un plan para solucionarla fue publicada originalmente en Xataka por Carlos Prego .